退去時の掃除ってどこまで必要?原状回復と敷金返還トラブルについて

引っ越しで退去する場合、掃除はどこまでしたらいいのでしょうか?退去時に掃除を行わなければ、修理費や修繕費用が請求されてしまうという話もよく聞きますよね。では、画びょうの穴は?クロスのめくれはどうなるのでしょうか。長く住めば住むほど現れる経年劣化は防ぎようがありません。経年劣化のクリーニング代まで、預けている敷金から差し引かれてしまうのは困りますよね。そこで、この記事では退去時の原状回復についてと、敷金を取り戻すための掃除についてまとめました。

  1. 賃貸物件の退去時の掃除について
  2. 原状回復とは?
  3. 退去トラブルについて
  4. プロに頼んだほうがいい掃除とは?

退去時の原状回復と掃除の境目がわからないという方は多いでしょう。実際、悪質な不動産会社の言いなりになってしまい敷金が返ってこないというケースも少なくありません。何も知らなければ、業者のいいように事が運んでしまいます。この記事を読んで、賃貸物件の退去時に必要な掃除と原状回復義務についての正しい情報を身につけましょう。

1.賃貸物件の退去時の掃除について

賃貸物件の退去時にどうして掃除が必要なのでしょうか?退去時の掃除について詳しく解説します。

1-1.退去時の掃除ってどういうこと?

賃貸住宅の場合、「ハウスクリーニングが入るから退去時の掃除は必要ないのでは?」と思う方も多いでしょう。しかし、頑固な汚れや破損はできる限りきちんと掃除しておくことで、敷金返還にプラスになることもあります。

1-2.退去時の掃除が必要なワケ

賃貸住宅はあくまでも、一時的に借りていた部屋で自分の所有物ではありません。返すときには、できる限りキレイな状態で明け渡すのがマナーです。今までお世話になった部屋に”ありがとう”という気持ちを込めて、掃除してください。もう、退去するのだから・・・と、ゴミや不用品をそのままにして、汚れた状態で退去するのはNGです。汚れた状態では、クリーニング費用や修繕費を追加で請求される恐れもあります。部屋に不用品やゴミを放置した場合、自分で捨てればわずかな費用で済む行為に対し、高額な費用を請求されることも考えられるでしょう。請求されてから気付いても、ゴミを放置してきたのは自分です。キレイに掃除して退去すればよかったと後悔しても後戻りはできません。

1-3.退去時の掃除って借主の義務?貸主の義務?

退去時の掃除は、入居時に結んだ契約書によっても異なります。キレイな状態で退去することが基本ですから、最低限の掃除は必要です。しかし、畳やクロス・障子の張り替えや家具の設置による床のへこみなどは、経年劣化と判断され、貸主が負担することになります。原状回復について退去時に「ここまで掃除すればOKです」というはっきりとしたラインはありません。借主・貸主どちらが負担するかに関しては、住んだ年数や損傷の度合いでも大きく異なるのです。賃貸契約書の特記事項などを確認してみましょう。どのような場合であれ、部屋をキレイな状態にして退去することは、敷金返還のプラス材料になることは間違いありません。

1-4.敷金について知ろう

1-4-1.敷金とは?

敷金とは、賃貸契約期間中に家賃が払えなくなる場合に備えるデポジットのようなものです。大家さん側のリスク回避のため、一時的に預けているお金になります。預けているものですから、退去時には返金義務のあるお金です。しかし、実際は退去時に、賃借人がクリーニング費用や鍵の交換代を負担する特約事項を付け、もろもろの費用を指し引いた金額を返金する業者が少なくありません。

1-4-2.敷金と原状回復の関係

退去時に返金しなくてはならない敷金ですが、悪質な大家や不動産会社は、さまざまな名目を付けては敷金返還金額を少なく見積もろうとします。そこで、論点となるのが”原状回復義務”です。部屋の汚れや破損が、故意か過失かどうかで、原状回復費用をどちらが負担するかが決まります。原状回復については事項で詳しく解説しましょう。

2.原状回復とは

引っ越し時のトラブルで多いのが原状回復を巡る問題です。原状回復について知っておきたい情報をまとめました。

2-1.不動産賃貸における原状回復とは

原状回復という言葉は”部屋を元の状態(現状)に戻してください(回復) ”という意味です。近年、賃貸住宅の退去時における原状回復についてトラブルが急増し、消費生活センターへの相談件数も増え続けています。このような背景から、国土交通省は「原状回復を巡るトラブル」のガイドラインを出しました。ガイドラインでは”原状回復は賃借人が借りた状態に戻すものではない”と明確にしています。さらに「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しているのです。簡単に言うと、故意や過失で破損したものは借主負担、畳やクロスの日焼けなど経年劣化は貸主が負担となります。通常の住み方をしていて生じた傷や汚れは、経年劣化です。経年劣化で消耗するものの修繕費は、毎月の家賃や管理費に含まれていると考えてもいいでしょう。

2-2.借主の原状回復義務はどこまで発生する?

原状回復を巡るガイドラインを見れば、

  • 故意や過失=借主負担
  • 経年劣化=家主負担

という判断になります。借主の原状回復義務は、故意・過失で生じた損傷に対して発生するという考え方です。しかし、通常の使用による経年劣化なのか、故意や過失なのかは、人により捉え方が異なるでしょう。そこで、重要になるのが、退去時の掃除なのです。退去時にきちんと掃除をしている人とゴミや不用品を放置して掃除もしていない人では、印象が変わります。不動産会社も人ですから、後者は”いい加減な人”と思われ、経年劣化による汚れも過失によるものと判断されてしまう可能性は十分にあるのです。借主の原状回復義務がガイドラインに定義されているとはいえ、法的強制力はありません。不動産管理会社や家主とのトラブルを防止するためにも、掃除と不用品の撤去は必ず行いましょう。

2-2-1.借主の負担となるもの

先ほど、借主の負担となる原状回復は、故意・過失で生じた破損に対して発生するとお伝えしました。具体的にはどのようなものが、借主の負担となるのでしょうか。ガイドラインを参考に、ご案内します。

  • 飲みこぼしや不注意により生じたカーペットにシミやフローリングの変色。手入れを怠ったものと判断され過失になります。
  • 引っ越しや模様替えで生じた傷や不注意によるフローリングの色落ち・壁の破損など。
  • 日常の清掃を怠ったことで生じたキッチンの油汚れやスス汚れ・結露によるカビ・シミ・壁の腐食
  • 喫煙によるヤニ汚れ・クロスの変色・臭いの付着
  • 下地ボードの張り替えが必要なクギ穴
  • 許可なく張り替えた壁紙
  • 落書きや色移りなど
  • ペットによる傷や汚れ・臭い
  • 風呂・トイレの清掃を怠ったことによる水あか・カビ
  • 鍵の紛失で取り替えが生じた場合

2-3.敷金の返還について

退去時の原状回復と敷金返還を巡るトラブルは増える一方です。敷金の清算に納得できず法廷闘争となるケースもあります。基本的に、国土交通省の原状回復を巡るガイドラインに沿えば、家賃の滞納や借主の故意や過失による汚れや破損がない場合、敷金は全額返還されるべきものなのです。では、なぜ敷金トラブルが減らないのでしょうか?それは、契約時に結ぶ賃貸借契約書に1つの原因があります。最近、賃貸借契約書に特約を追記し、退去時にハウスクリーニング代や鍵の交換代を借主負担としている業者が増えてきました。特約を設け原状回復義務を借主負担とする契約自体は法的に問題はありません。しかし、契約を結ぶにあたり、借主の理解を十分に得ていることが前提とされています。契約時から数年経過している場合、契約時のことを忘れている人も多いでしょう。不動産会社がよく説明してないことで、家主・借主双方にずれが生じることも多いのです。また、もう1つの問題として、”モラルの低下”も上げられます。通常では理解しがたい状態の破損や汚れを経年劣化と言い張り、原状回復の支払いを拒否する人も増えているのです。
原状回復を巡る敷金の返還については、賃貸借契約書によく目をとおし、家主、貸主双方が常識ある話し合いをすることが大切になってきます。

2-4.借主の義務を確認しよう

賃貸借契約では契約終了時、借主が自分で設置した家具などはすべて取り除き、部屋を明け渡すことが当事者間で承諾されているものと考えられます。明け渡された部屋は当然、次の入居者に貸すことが予定されているはずです。法での原状回復義務は、借主に対し自身が設置した家具や家財を取り除くことを課しています。借主が勝手に間取りやクロスを変更していれば、退去時には入居時の状態に戻す必要があるでしょう。しかし、使用で年々劣化する畳の日焼けやフローリングなどの消耗は当然と考えられ、借主が修繕する義務はありません。また、次の入居者を募るために行う修繕やリフォーム費用は、家主負担となります。

2-5.家主の義務とは?

国土交通省の出した「原状回復を巡るガイドライン」を見ると、畳やクロスの張り替え、ハウスクリーニングや鍵の交換は家主負担が相応と考えられています。しかし、全額家主が負担とするものではなく、入居年数などを考慮し家主と入居者が負担割合で原状回復することが相当とされているのです。

2-5-1.借主がやらなくてもいい原状回復

借主が原状回復しなくていいものを国土交通省のガイドラインを参考にご紹介します。

  • 通常の住み方で発生するもの
  • 家具の設置による床やカーペットのへこみ
  • テレビや冷蔵庫の後部の電気焼け
  • 日焼けによるクロスの変色、畳の焼け、フローリングの色落ち
  • エアコン設置で生じた壁のビス穴や跡
  • 下地ボードを張り替える必要がない画びょうの穴
  • 貸主が設置した設備や機器の故障
  • 建物の構造によって発生する畳の変色やフローリングの色落ち
  • 次に入居者を確保するために行うもの
  • 破損や汚れがないものを交換すること
  • 畳の表替え・網戸や窓ガラスの交換・浴槽の取り替え・リフォーム工事・破損や紛失がない鍵を取り替える
  • フローリングのワックスがけやトイレの消毒・キッチンの清掃など次の入居者のためのハウスクリーニング

3.退去トラブルについて

ガイドラインが出されたにもかかわらず、敷金や原状回復に関する退去トラブルは減少しません。この項では、よくある退去トラブルをご紹介します。

3-1.退去トラブルとは?

退去トラブルとは、賃貸住宅を退去する際に起こるトラブル全般を言います。敷金返還や原状回復を巡り、不動産管理会社や家主と起こるトラブルも退去トラブルです。

3-2.よくある退去トラブル

退去時のトラブルは、多岐にわたります。自分では大丈夫だと思っていても思わぬ落とし穴にハマってしまう場合もあるのです。よくある退去トラブルを見てみましょう。

3-2-1.タバコを巡るトラブル

ガイドラインでは、経年劣化によるクロスの汚れは、貸主負担となっています。しかし、タバコで付いたヤニ汚れや臭いのせいでクロスの張り替えが必要になった場合は、借主負担となるのです。最近の賃貸借契約書には、「破損箇所や汚損箇所は入居者が負担する」と義務付けられていることが多くなりました。タバコを吸う人が住んでいた部屋は、吸わない人の部屋に比べて、壁紙の貼り換えやクリーニング費用が割高になります。エアコン内部の洗浄も必要になるでしょう。ですから、借主に部屋全体のクロスを張り替え費用を請求することになるのです。タバコを吸う方は、日頃から壁紙を拭き掃除する、窓を開ける、換気扇を回すなどの対策をしておくことをオススメします。

3-2-2.ペットによるもの

賃貸借契約では、ペットを飼う場合入居年数にかかわらず修繕費用は借主が全額負担と特約を結んでいることがあります。そのため、入居時の敷金や礼金を通常の契約より1か月分多めに請求し退去時の原状回復に充てるケースが一般的です。ペットを飼う場合は、通常より劣化や破損が多くなるため原状回復する金額が増えてしまうのは仕方がありません。しかし、ペットを理由に、高額な修繕費を請求されるトラブルも増えています。

3-2-3.退去する日の告知に関するトラブル

借りている部屋を退去する場合、通常1か月前の退去通告が義務付けられていると思います。月の途中で解約する場合は、日割り計算となるのが一般的です。しかし、不動産管理会社によっては、月の途中解約は認められないと賃貸借契約書に記載している場合もあります。引っ越し日が月初めでも、月末まで家賃が発生してしまうのです。今、連絡して明日に解約でき、家賃は払わなくていいと思っている人もいます。しかし、契約書に1か月前の退去通告と記載があれば、契約終了時までの家賃は払わなくてはなりません。また、「契約は2年とし、途中解約の場合や違約金がかかる」といった契約を結んでいる場合もあります。引っ越ししようと決めたら、まずは契約書を確認し、引っ越し日時の調整を行うのが得策です。

3-3.退去トラブルが起こったらどうすればいい?

「不動産管理会社から原状回復費用の高額な請求書が届いた」「あてにしていた敷金が戻らない」という事態に陥ると誰もが慌ててしまいます。退去トラブルが発生した場合、まずは落ち着きましょう。請求書に書いている金額が妥当なものかどうかチェックしてください。ハウスクリーニング料金が高いと感じた場合、実際にハウスクリーニングを行っている業者に聞いてみるといいでしょう。また、請求書に詳しい明細がない場合は不動産管理会社から取り寄せてください。どのような名目でいくら請求しているか確認しなければなりません。不動産管理会社の中には、借主が交渉してくること前提で高く請求し、値引き交渉に応じたと思わす手口を取る業者もいます。借主は専門的な知識がありませんから、業者の強い態度に泣き寝入りしてしまうことも少なくありません。交渉してもうまくまとまらなかった場合は、第3者に相談してみましょう。

3-4.退去トラブルの相談窓口

退去トラブルに関する相談窓口は、市の弁護士無料相談や消費生活センターがあります。

市の弁護士相談は、お住まいの自治体ホームページなどで相談日時や予約の方法などを確認できます。自身で弁護士相談を申し込みたい場合は、初回30分5000円程度で相談に乗ってもらえるでしょう。宅建協会に問い合わせてみるのもオススメです。

4.プロに頼んだほうがいい掃除とは?

ここまで原状回復や借主の義務についてお伝えしてきました。どんなに気を付けていても、誤って汚してしまうことは誰にでもあります。また、忙しくて掃除がままならず酷(ひど)い汚れが付いてしまったという方もいらっしゃるのではないでしょうか。汚すつもりはなくても付いてしまった汚れは過失になります。原状回復する義務は借主にあるのです。しかし、不動産管理会社が請求する原状回復費用は、通常より高くなる傾向があります。ですから、退去前に自費で清掃をしてもらった方が安く済むということも多いです。この項では、退去する部屋のハウスクリーニングについてご紹介します。

4-1.プロに頼んだ方がいいケースとは?

自分で落とせない頑固な汚れは、プロにお願いしましょう。キッチンの油汚れや頑固なスス汚れ、お風呂の水あかやトイレなど、プロの手にかかれば1時間ほどでピカピカになります。部屋全体の清掃や、部分的な清掃まで依頼可能です。ペットの付けた傷や汚れにも対応してもらえます。引っ越し前後は何かと忙しく清掃まで手が回らないという方にも、最適なサービスです。また、不用品の処分や撤去を依頼したい場合は、不用品回収業者に依頼しましょう。ものに溢(あふ)れたゴミ屋敷状態の家も、あっという間に片付けてもらえます。

4-2.孤独死のハウスクリーニングについて

核家族化が進んだ現代では、親や兄妹が孤独死してしまうケースも少なくありません。孤独死した現場が賃貸物件の場合は、原状回復義務は連帯保証人にあります。連帯保証人に限らず、相続人に原状回復義務が認められた事例もあるのです。相続人は、退去日までに、遺品整理や清掃などを行わなくてはなりません。片付けや清掃に時間がかかれば、その分家賃も発生します。賃貸住宅における遺品整理は、精神的にも肉体的にも、経済的にも負担の大きい作業です。1日でも早く片付けるためにも、ハウスクリーニングや遺品整理のプロに依頼して片付けてもらう方法をオススメします。

4-3.特種清掃について

孤独死の現場では、死後時間が経過してから見つかるケースが多いです。遺体の損傷が激しく、床や畳まで汚れが染み込んでいる場合は、通常の清掃では取り除くことができません。このような場合は、特殊清掃を依頼することになります。特殊清掃は、遺品整理と清掃業務を同時に請け負う業者です。遺体の発見が遅れ腐敗が激しい状態の部屋を原状回復してもらえます。

4-5.業者選びのポイント

ハウスクリーニングを依頼する業者選びのポイントをご紹介します。

4-5-1.見積もりが無料

ハウスクリーニングや不用品の処分を依頼するときは必ず見積もりを取ってもらいましょう。料金は口頭ではなく見積書で確認してください。見積もり・出張費に料金がかかる場合があります。まだ依頼するかもわからない段階から料金を支払わなくてはならない業者は避けた方がいいでしょう。

4-5-2.自治体の許可を得ている業者

ハウスクリーニングを行うにあたって、自治体の許可は必要ありません。しかし、不用品を回収・買い取りするには、許可が必要です。不用品の処分まで依頼する場合は、許可を得て営業している業者かどうか確認しましょう。許可のない業者に依頼した場合、不法投棄や料金トラブルに巻き込まれる恐れがあります。注意してください。

4-5-3.料金形体がわかりやすい

ハウスクリーニングの料金は、業者により大きく異なります。料金体系がわかりやすい業者を選びたいものです。ハウスクリーニングや不用品回収では、作業中、追加料金が発生するケースも考えられます。どのような場合にどのような形で追加料金が発生するか、事前に確認しておいたほうがいいでしょう。追加料金が発生するような作業を行うときは必ず声をかけてもらうようにすれば安心です。ざっくりとした金額ではなく、作業内容がわかりやすく記載されていると信頼できます。料金に関して不明な点があれば、納得できるまで質問しましょう。

4-5-4.営業時間外でも受け付けてもらえる

仕事をしていて忙しい人は、夜間や早朝に作業してくれる業者を選びましょう。時間外でも快く対応してくれる業者はたくさんありますよ。引っ越しで出る不用品の回収だけを依頼することも可能です。深夜や早朝の作業は、ご近所に迷惑がかからないよう配慮して行われます。安心してお任せできるサービスです。

4-5-5.不用品の処分・買い取りを行う業者

引っ越しでは、多くの粗大ゴミや不用品が出ます。不用品を自分で処分するとなると、時間や手間がかかってしまうでしょう。ハウスクリーニングと同時に、不用品の処分や買い取りをしてくれる業者は、一度の手間で終わるためわずらわしさもありません。ハウスクリーニング・不用品の回収・買い取りをそれぞれ別々の業者に依頼するより料金も安くなるはずです。

4-6.ハウスクリーニングにかかる費用は?

ハウスクリーニングの費用は、部屋の広さ、汚れ具合など、掃除をする場所や状況によりさまざまです。清掃にかかる時間や作業スタッフの人数によっても料金が変わります。ハウスクリーニングを行う業者では、部分的なクリーニングを請け負うプランやお部屋まるごとパックといったお得なプランを設けているところも多いです。手間と時間をかけず、良心的な価格で掃除してもらえると助かりますよね。

4-6-1.ハウスクリーニング費用の相場

ハウスクリーニングの部屋をまるごと片付けてもらうプランの相場をご紹介します。

  • 1K 20000円~50000円
  • 1LDK 35000円~70000円
  • 2LDK 40000円~75000円
  • 3LDK 70000円~120000円

部屋をまるごと片付けてもらうプランは、クロスやフローリング、キッチン・トイレ・浴槽などあらゆるところを掃除してもらえます。また、不用品の処分では、2トントラック詰(つ)め放題20000円~といったパック料金がお得です。依頼する箇所が少なく、不用品の量も多くない場合は、個別プランを利用しましょう。掃除箇所・不用品ごとに料金がかかるプランです。「キッチンのスス汚れだけ掃除してほしい」「粗大ゴミを3個ほど処分してほしい」といった要望に適しています。

4.原状回復に関するよくある質問

4-1.退去の際、掃除のほかに気を付けることはありますか?

引っ越しの荷物を出し終わり、掃除が終わったあと、退去の立ち会いを必ず行いましょう。鍵だけ管理会社に返すのは、トラブルの元になります。汚れや傷がどのような対応になるかを担当者と打ち合わせしてください。立ち合いチェックで、「おかしいな」と感じたら、その場で伝えましょう。

4-2.お風呂のカビや水あかの掃除は、借主負担ですか?

はい、そうです。お風呂やトイレなど水回りの汚れは、日頃の手入れを怠ったとして借主負担になります。カビ汚れが酷い場合は、ハウスクリーニングに依頼してキレイにしてもらいましょう。

4-3.冷蔵庫を置いていた部分の壁が黒ずんでいます。原状回復費用を請求されるでしょうか?

契約書にもよりますが、基本的に冷蔵庫焼けは経年劣化とみなされます。貸主負担です。しかし、置き方や使い方が悪くクロスが汚れている場合は借主負担となります。

4-4.退去時にトラブルにならないよう、入居時に気を付けたほうがいいことを教えてください。

賃貸者契約を結ぶときは、契約書によく目をとおしておきましょう。特約に、原状回復について記載がないかどうか確認してください。また、入居時に部屋に傷や不具合がないかチェックしましょう。退去時に「この傷は入居したときからありましたよ」と言っても、証拠がありません。傷や故障があれば、すぐに管理会社に伝えてください。

4-5.引っ越し作業中に、壁に傷ができてしまいました。補修費用を負担しなければなりませんか?

過失による傷は、借主負担です。しかし、引っ越し作業中とのことで、引っ越し業者が付けた傷なら業者の保険で補修してもらいましょう。

まとめ

この記事では、退去時の原状回復について解説しました。原状回復は、預けている敷金の返金金額に大きな影響を与えます。不動産に関して少しでも知識を持っていれば、退去時のトラブルに見舞われても泣き寝入りすることが少なくなるでしょう。
この記事を参考に、原状回復しなければならない傷や汚れなのかどうかチェックしてみてください。頑固な汚れやカビは、ハウスクリーニングを利用し退去前に落としておくことをオススメします。